基础设施REITs再度扩容，体现了深层次决策者通过市场化手段优化资源配置、推动经济高质量发展的决策。这是盘活存量资产、服务实体经济的精彩一步。临近岁末，我国基础设施领域的房地产投资信托基金（REITs）迎来新一轮扩张，备受市场关注。近日，国家发改委发布了《基础设施领域房地产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将综合商业综合体项目、四星级及以上酒店项目、优质商业办公城市更新项目、老街区、旧厂区更新项目等纳入REITs项目范围。这被认为是基础资产类别的重大突破基础设施REITs的推出，体现了决策者通过市场化手段优化资源配置、推动经济高质量发展的深层次战略愿望。 REITs是西方房地产市场成熟的投资信托基金。我国自2020年4月推出REITS试点以来，充分借鉴国际市场经验，结合我国发展实际实施本土化创新。特别是，它将REITS发行范围从最初的房地产市场扩大到仓储物流、道路、市政设施、工业园区等，并从此扩展到数据中心、保障性住房租赁、消费基础设施等领域。此时，REITs扩展到商业综合体项目、城市更新等领域。他们不仅深耕消费场景，还多业态协同发力，精准对接不同消费需求。抓住消费链条，联动业态，为扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力发挥重要作用。例如，首次允许独立商业办公设施发行REITs，标志着我国REITs在市场结构、资产类型等方面逐步与国际市场接轨。这不仅可以扩大入池物业规模，也有利于吸引更广泛的投资者参与，进一步畅通商务写字楼与资本市场的联系，产生盘活存量物业和优化产业生态发展的双重效益。又如，由于城市更新普遍存在投资规模大、回收周期长、社会资本参与困难等问题，清单中将城市更新设施列入了不仅支持老街区、老厂区范围，还支持上市涉及的资产类型的多个工业领域的综合改造项目。有利于鼓励和支持各地因地制宜发挥自身优势，探索多元化、可持续的更新投融资模式。截至目前，我国共有77只基础设施REITs上市交易，总市值约2200亿元，覆盖10个行业领域18个资产类型，预计带动新项目总投资超1万亿元。虽然基础设施REITs规模一般，但对现有物业进行证券化，可以有效盘活物业的属性，释放资金用于新项目的建设，相当于为基础设施建设提供了新的融资渠道。 REIT基础设施的扩张正在酝酿之中这无疑是重振现有产业、服务实体经济的重要一步。但任何创新金融工具在从试点走向成熟的过程中，都不可避免地会遇到资产分析、管理架构、信息披露等方面的问题和挑战。例如，监管要求基础资产必须具备“成熟、稳定、高效运营”等特征，产生长期稳定的现金流。然而，现实中，完全满足上述条件的“完美属性”却是有限的。又比如，不同类型的资产有不同的特点和收益模式。如果REITs遵循“一刀切”的标准，某些具有长期发展潜力的物业可能会被排除在外。如何弥补上述不足，是推动基础设施REITs高质量发展必须回答的问题。未来，为了REIT基础设施房地产业要从“扩张”走向“提质”，实现健康可持续发展，需要进一步深化制度建设，培育专业技能，以优化营商环境吸引更多长期资本，实现物业保值增值。可以肯定的是，随着试点的深入和制度的完善，REITS市场在贯彻国家战略、推动全国统一市场建设方面有望发挥更加重要的作用。 （顾阳） （编辑：马鑫）